Bienes Personales 2025: cambió la valuación de inmuebles en CABA
El aplicativo web de Bienes Personales 2025 incorporó una modificación en el valor de la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) utilizada para la valuación de inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). El cambio genera dudas sobre su correcta aplicación y abre un debate respecto de la interpretación de la normativa vigente.
6/11/20263 min leer
La reducción de la Unidad de Sustentabilidad Contributiva reavivó la discusión sobre el cálculo del piso mínimo de valuación
Qué cambió en el aplicativo de Bienes Personales 2025
Durante los últimos años, la valuación de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para el Impuesto sobre los Bienes Personales estuvo marcada por distintos criterios administrativos.
Mientras el Dictamen N.º 1/2018 consideraba que la base imponible del impuesto inmobiliario equivalía únicamente a la Valuación Fiscal Homogénea (VFH), el Dictamen N.º 1/2022 modificó esa interpretación y estableció que debía calcularse como el producto entre la VFH y la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC).
Sin embargo, el aplicativo web correspondiente al período fiscal 2025 modificó recientemente el valor de la USC, pasando de 4 a 1, cuando incluso en versiones anteriores del mismo sistema continuaba mostrando el valor 4.
Qué establece la normativa vigente
El Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires define el concepto de Unidad de Sustentabilidad Contributiva, aunque su valor es fijado anualmente por la Ley Tarifaria.
Para el ejercicio fiscal 2025, el artículo 45 de la Ley N.º 6.806 estableció una USC equivalente a 1, mientras que en los ejercicios anteriores el valor aplicable era 4.
No obstante, la Ley N.º 27.480, que modificó la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales, dispone que el piso mínimo de valuación debe calcularse tomando como referencia la base imponible vigente al 31 de diciembre de 2017, actualizada por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
En consecuencia, el valor mínimo a declarar surge del mayor entre:
• El costo de adquisición actualizado, descontando las amortizaciones correspondientes.
• La base imponible vigente al 31 de diciembre de 2017, actualizada por la variación acumulada del IPC hasta el cierre del ejercicio fiscal.
El impacto de la modificación sobre la valuación de inmuebles
Bajo esta interpretación, el cambio de la USC para el año 2025 no debería modificar el cálculo del piso mínimo de valuación en Bienes Personales.
Esto se debe a que el mecanismo legal toma como referencia la base imponible existente al 31 de diciembre de 2017, momento en el que la USC vigente era 4. Por lo tanto, el cálculo continuaría basándose en la fórmula VFH 2017 × 4, actualizada posteriormente por el índice de inflación.
De esta manera, la reducción de la USC a 1 para el ejercicio 2025 resultaría aplicable únicamente al impuesto inmobiliario local, pero no alteraría el mecanismo previsto para la liquidación de Bienes Personales.
Las dudas que genera el nuevo aplicativo
El aplicativo web actualizado muestra en el campo correspondiente a la valuación fiscal una referencia a la Valuación Fiscal Homogénea del año 2017, pero al mismo tiempo utiliza una USC equivalente a 1 para efectuar el cálculo.
Esta situación genera interrogantes respecto de si el sistema refleja correctamente lo dispuesto por la legislación vigente o si existe un desfasaje entre el desarrollo informático y el marco normativo.
Ante este escenario, muchos profesionales deberán definir junto con sus clientes si aceptan el cálculo automático del aplicativo, que arroja una menor base imponible, o si realizan manualmente una valuación considerando una USC de 4 conforme a la interpretación legal predominante.
También surgen dudas para quienes ya presentaron la declaración jurada utilizando el criterio anterior, así como sobre la posibilidad de que la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) vuelva a modificar el funcionamiento del sistema en las próximas semanas.
Fuente: Contadores en Red